在此背景下

    2021-01-13 14:17

    事实上,“首次”和“首套”的差别并不大,即仅“最低首付比例”最多相差5或10个百分点,“贷款利率下限”则均是0.7倍。

    解读文件称,既要积极支持居民家庭合理购房的贷款需求,积极支持省内三四线城市房地产市场“去库存”,也要有效抑制个别城市过度的投机炒作行为,防范房价上涨过快城市的住房金融风险,并严厉打击住房金融不规范的“场外配资”和弄虚作假等行为,引导金融切实强化对江苏制造业等实体经济企业的有效支持,确保全省房地产金融健康平稳发展。

    目前申请商业银行“二套”房贷的,以“已结清”的为主,“未结清”的并不多。

    而居民家庭已有2套及以上住房、且有购房贷款未结清的,继续按照原有的差别化信贷政策严格执行,即不得发放“三套”及以上的住房贷款。

    对以下三种情况,执行或比照执行“首套”住房信贷政策:有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭;已买有一套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭;仅有一套住房、虽有住房贷款但贷款已结清的。“首套”房贷政策即:住房贷款最低首付比例全省各城市均为30%,贷款利率下限为基准利率的0.7倍。

    对这类购房人,江苏的现行信贷政策是,南京主城区(除高淳、溧水外)按揭贷款最低首付比例为25%,南京以外的其他地区(含高淳、溧水)还可向下浮动5个百分点,即可以执行的最低首付比例为20%;贷款利率下限,均为基准利率的0.7倍。

    其中,26号文发布前,对有贷款未结清的“二套”房贷的家庭“最低首付比例”为40%。根据“因地施策、因城施策”和“宏观审慎管理”的要求,江苏银行业自律定价机制2015年4月确定,南京、苏州执行45%的最低首付比例,其余各城市执行40%的最低首付比例。“贷款利率下限”为基准利率的1.1倍。

    对有购房贷款记录的借款人家庭,为了改善住房条件再次申请房贷时,如果房贷已经结清,且暂时无住房,仍继续按照“首套”房贷政策执行,但不得列入“首次”购房的贷款范围。

    《通知》对江苏辖区的金融机构进行了必要的风险提示,主要包括严格禁止“首付贷”或“零首付”;严格规范商业银行与房地产开发企业的合作关系,防止“首付分期”等行为;商业银行个人房地产贷款业务必须合规经营,并借助征信手段惩戒住房贷款中的失信行为。这其中还提到,禁止居民家庭借助“假离婚”、“假按揭”等行为办理按揭业务。对于书面承诺函不实的,以及“假离婚”等弄虚作假的借款人,商业银行应当将其计入个人征信不良记录。

    此前实际操作中,个别银行对“首次”和“首套”不做具体审查,但此次《通知》重申了“首次”房贷并不等于“首套”房贷,“以确保大学毕业生、进城购房安家落户的农村家庭等‘首次’在城市购房时,能够得到住房信贷政策的优先支持”。

    无论是26号文发布前还是发布后,对有住房、有贷款且未结清贷款的“二套房”,其“贷款利率下限”仍为基准利率的1.1倍不变。

    当前,部分一线城市房价上涨过快,并带动部分二线城市居民购房需求大幅上升,住房市场量价齐升。在此背景下,甚至出现部分城市的少数购房者通过房地产中介机构、p2p平台、互联网众筹、消费金融贷款等渠道筹措的借贷资金,用以支付“首付款”的现象;同时,个别地方还出现以“假离婚”等方式取得“购房资格”的现象。

    对这类购房贷款,南京市,除南京所属高淳、溧水外,仍执行此前的“二套”房贷政策,即执行45%的“最低首付比例”;苏州市,除县级市、吴江区外,执行40%的“最低首付比例”;对其他城市,以及南京所属高淳、溧水和苏州县级市、吴江区,均将最低首付比例从40%或45%统一下调至30%。

    对于居民家庭首次购买普通住房的,即购房人申请贷款购房时,此前既未曾购买过住房(既未申请银行贷款购过房、也未使用自有资金购过房),在商业银行无购房贷款记录,且购房人提供首次购房书面诚信保证的,可以执行首次购房贷款政策。

    根据26号文最新规定,居民家庭有住房、有贷款且未结清贷款的“二套房”,也可根据“分类指导、因地施策”的原则,灵活执行“首套”房贷政策的“最低首付比例”,即住房贷款“最低首付比例”可设定为30%。

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